【法条解读】《民法典》
第二百七十九条【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。 解读：关于业主改变住宅用途的限制条件早在《物权法》中就已有规定，《民法典》更是强调需经有利害关系的业主“一致”同意。业主将住宅改变为经营性用房，实践中称之为“住改商”。本条明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，是业主的一项基本业务。若业主改变住宅用途，以不违反法律、法规以及管理规约为基础，还应征得有利害关系的业主的一致同意。此即为“住改商”的合法性要件。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十条
业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
解读：业主在购买房屋后的使用过程中，不得擅自改变房屋用途，否则会对城市整体规划、区域管理造成影响。住改商也可能会导致大量外来人员进出住宅区，不利于该区域的稳定，还会使住宅区的公众设施使用紧张。因此，本条司法解释明确，在“住改商”的行为没有满足合法性要件时，利害关系人可以要求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失，从而使自己的权益能够得到保障。 第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 解读：本栋建筑物的其他业主自然可以被认定为有利害关系的业主，实践中亦有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但此类业主需根据具体情况分别区分。若非本建筑物的业主主张其与“住改商”行为存在利害关系的，应负有举证其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的责任。如果小区业主将房屋出租、出借，物业使用人也应拥有相同的异议权利。
既然我们已对相关法律依据有了基本认识，那么接下来将通过一则案例，进一步对“住改商”进行了解。
【案情简述】
甲某、乙某、丙某皆为某小区住宅C楼的业主，其中甲某为C楼1楼101室与102室的所有权人，甲某将上述住宅与其所有的C楼111号门市房之间的墙体打通，统一改造成饭店进行经营，且甲某无法提供该行为合法的证明。饭店产生的噪音影响他人休息，饭店产生的油烟很大污染环境，导致邻居无法开窗，甚至私自打通墙体，放置煤气罐存在安全隐患，这严重影响该住宅区居民的正常生活。乙某、丙某认为，甲某擅自将住宅改造成为经营场所的行为对他们的权益造成了损害，欲起诉至人民法院，请求法院判决甲某停止在住宅里进行经营行为，并将墙体修复。
【问题】
1.甲某将房体打通改造经营的行为是否合法？
2.乙某、丙某的诉讼请求应否得到支持？
【法律分析】
关于问题1，
根据《民法典》第二百七十九条的规定，“住改商”需要遵守法律、法规以及管理规约，也必须经有利害关系的业主“一致”同意。
本案中，甲某将涉案的住宅改变为经营性用房，与门市房打通经营饭店，未经审批许可。乙某和丙某作为该建筑其他业主，应当被认定为“有利害关系的业主”。即甲某擅自改造也未征得其他有利害关系业主同意，甲某的行为对涉案楼房的结构安全留有安全隐患，居住生活环境等遭受了一定的污染和损害，侵犯了乙某、丙某等有利害关系业主的合法权益。
因此，甲某改造住宅用于经营的行为不合法。
关于问题2，
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，对于为满足“住改商”合法性要件，擅自经营的行为，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
本案中，既已明确甲某的行为对楼房的安全造成了一定的危害，并给原告等相邻业主的居住生活环境等造成了一定的干扰。故乙某和丙某作为有利害关系的业主，要求甲某停止将住宅改变为经营性用房，消除危险，将房屋恢复原状的诉讼请求符合法律规定，人民法院应当支持。
【锦儒观点】
1.有利害关系的业主，既包括本栋建筑物内的其他业主，也包括本栋建筑物之外与“住改商”行为存在利害关系的业主。房屋出租、出借中，物业使用人也应拥有相同的异议权利
2.“住改商”需要遵守法律、法规以及管理规约，也必须经有利害关系的业主“一致”同意。
3.对于为满足“住改商”合法性要件，擅自经营的行为，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。