第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

一、《房屋租赁合同解释》第3条规定当事人约定的“……租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效……”从法理上讲，此规定内容是有关认定合同部分有效、部分无效的相关规定。在审判实践中，对于如何正确理解、准确适用该条规定，应当把握该条规定内容的要义，考量个案的实际情况，从平衡利益、鼓励交易、社会效果等因素综合考量案件的实际裁判效果。

第一，部分有效、部分无效的内容应当是在一个合同中，在不同的合同中是分别有效或者分别无效，是分别履行，而不是部分有效、部分无效。

第三，合同被认定为部分有效、部分无效后，有效部分应当能够得到全面、实际、独立的履行，即不依靠无效部分内容也能够单独独立履行，且能够实现合同目的；反之，如果部分有效合同中的有效部分的实际履行，达不到实际效果，不能实现合同目的，人民法院应当认定全部合同无效。

二、对于被认定租赁合同无效后的实际损失认定，应当根据租赁房屋的不同类型实事求是地予以认定。以租赁经营用房的损失为例，承租人在出租房屋内从事餐饮、酒店、娱乐、商业等经营活动，部分租期内的租赁合同被认定为无效的，计算损失时，应当考虑经营投入、购置设备、经营利润等方面的损失，对上述损失难以计付的，可以委托有资质的中介机构予以评估，还可以比照城市同地段的拆迁补偿标准予以计付。对于装饰装修损失的计算，应当按照本解释第10条至第13条的规定处理。对此，租赁合同无效期间的损失责任的分担，一般讲，出租方应当承担主要责任，承租人承担次要责任。对于人民法院认定部分租期内的租赁合同无效的，应当在裁判主文中给承租人留出再行安置、找房另住的时间，且预留的找房时间不能过短，否则可能造成承租人被扫地出门，居无定所。只有这样，才能保障人民群众的切身利益，实现每个公民都能安居乐业。