广义的房地产项目收购也即房地产项目转让，包括房地产开发项目的收购，也包括对已建房屋、土地使用权、在建工程的收购等。常见的收购方式有股权收购、资产收购和项目收购等。建纬（大连）律师在本文中对狭义房地产项目收购的常见法律问题进行简要分析。

一、房地产项目收购的概念及优劣势

狭义的房地产项目收购，是指收购经主管部门批准立项，获得某一地块的土地使用权，并在土地上进行了部分投资但尚未竣工的建设项目。

我国对这种类型的项目收购制定了规范要求。《中华人民共和国城市房地产管理法》（简称《房地产管理法》）第三十八条规定，特定情形下的房地产不得转让，比如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；以及法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。同时，该法第三十九条规定，出让土地上的房屋在建工程项目转让的，须同时满足下列条件：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

房地产项目收购优势在于，资产的产权清晰，可操作性较强，而且法律规定明确，只要符合法定条件，即可进行转让。但需要注意的是，这种类型的房地产转让要按照资产类别逐一转让、受让，手续办理比较繁琐，同时在此过程中也会产生较高的税负，增加了收购成本。

二、房地产项目收购的法律风险及防范

在收购方与转让方达成初步收购意向后，建议双方签订《意向书》或《框架性协议》等，固定双方的合作想法，明确双方在意向收购阶段的权利与义务。一般应着重约定两个方面的内容：一是在缔约阶段，转让方不得与其他方接洽、磋商、签约本项目的收购事宜；二是双方对在尽职调查阶段获悉的对方商业信息承担保密义务。

除此之外，在实施房地产项目收购时，首先要核实转让方是否是项目的权利人，即项目的土地使用权人。若项目为合作开发的，则应查阅合作开发协议，确保与有权的项目转让方签订项目转让合同。

再者要重点核实项目本身是否存在瑕疵。比如土地使用权是否有权利障碍，是否有被查封、抵押或出租等禁止或限制转让的情形。土地使用权的四至、土地周边的交通、环境等。项目收购方也要注意核实一些隐性问题，比如土地取得以及土地出让金缴纳情况、项目立项文件、建设用地规划证、建设工程许可证、建设工程施工许可证的完备状况等。同时也要考虑目标项目的施工进度、仍需施工周期的预测及工程款的支付情况。上述风险的规范更多地要通过事前尽职调查予以防范。

进行法律尽职调查，目的在于最大限度地了解目标项目的实际状况与法律风险，在实操中，针对特定的收购项目重点收集、审查转让方提供的书面文件。同时，向转让方管理层、普通员工调查了解有关信息，以及查看房地产项目的现场状况。也可以进一步向有关政府部门调查并获取书面文件。综合以上材料，结合国家与地方相关法律等规范性文件进行法律分析。