宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案［最高人民法院（2011）民提字第331号民事判决书］

裁判摘要

经审理认为，综合当事人的申诉请求和理由，本案的争议焦点为：

二、宋宇与盛和发公司之间的商品房买卖关系是否真实有效。

宋宇主张商品房买卖合同真实有效的主要证据有：1.17份商品房买卖合同，对于合同书中签章的真实性，各方均无异议；2.10张购房款收据，证明盛和发公司认可其付清37套房屋（以宋宇名义购买17套）的全部购房款；3.入住通知书，证明其已实际接收案涉房屋。该三份证据均发生在盛和发公司和宋宇内部，商品房买卖合同仅有双方签字盖章，无相关房地产管理部门的备案登记；10张收据仅是盛和发公司单方开具，无正式发票；房屋入住通知书也是仅有盛和发公司的盖章。

1.本案是源于2004年城乡建设因建设工程施工合同纠纷一案申请对盛和发公司财产（主要是案涉的17套房屋和分别以张京生、关宏彪名义各购买的10套房屋）的强制执行。宋宇为对抗该强制执行，提起本案诉讼，导致上述强制执行措施的中止。而正是在中止执行期间，盛和发公司又陆续将大部分案涉房屋售出。对于自己购置的大量房产，宋宇只是委托盛和发公司“价格合适可以卖”，对具体销售时间、价格、售出的套数以及资金收回情况并不关注。自2006年10月宋宇在北京二中院提起本案一审诉讼至本院再审期间，盛和发公司一方面陆续另行出售前述房屋中的大部分，另一方面又认可宋宇关于已购案涉房屋的主张。对上述情况，双方均无合理解释。

3.案涉合同的履行过程存在疑点。从总体看，案涉合同履行得非常随意。关于款项支付情况，本案所涉购房款的支付存在大量现金交易（700余万元），仅有宋宇本人的陈述，无其他证据佐证。盛和发公司一方面主张该现金部分主要被其前法定代表人王勇伟收取，另一方面又认可宋宇已付清全部购房款；转账部分，北京市东城区竹源食品店和北京永信喷胶棉有限公司向盛和发公司的转账日期均为2001年4月30日，其在本案原审诉讼期间对支付该笔款项出具《资金说明》均称，支付的款项用于宋宇购买盛和发公司开发的盛和家园2号楼部分商品房屋，但根据宋宇陈述，其与盛和发公司在2001年4月是借款关系，在2001年6月后该笔借款才转为购房款的，两者存在明显矛盾。关于付款凭证，宋宇仅提交了盛和发公司出具的10张收据，无正式发票。在北京二中院再审期间，宋宇对此的解释是，“我买的房子都没开过发票，对于开发票的事情我都没想”。该解释难以让人信服。形式上，10张发票的编号与开具时间顺序存在颠倒现象，收据所载的数额与具体每次所付款项亦不能一一对应。关于入住情况，盛和家园项目2002年4月26日竣工验收，同年5月开始办理入住手续，而宋宇2001年已经签订购房合同，2002年4月28日已经付清全部购房款，盛和发公司却在2003年5月才向其发出房屋入住通知书。宋宇虽称已办理入住手续，但却未与物业公司签订物业服务合同，亦未实际入住。

5.《盛和家园项目资金来源明细表》（截至2001年10月10日）其中一栏载明，单位：宋宇；性质：借款；金额：1100万元，同时列出的还有预收售楼款11441万元。按照盛和发公司与宋宇的主张，2001年10月，双方已经将1100万元借款转化为购房款，但该表仍将宋宇的1100万元借款与售楼款同时并列列出。而在同时的《盛和家园项目资金往来明细表》（截至2001年10月10日）其中一栏记载：还宋宇借款1100万元。现宋宇和盛和发公司均主张1100万元借款已转化为购房款，而对上表中所载的已还款情况未能作出合理解释，且对如此大额的资金往来和大量的房屋交易，双方仅以口头陈述为凭，亦未能提供借款转换成购房款的书面协议。对于借款如何转换为购房款以及购房经过，宋宇多次陈述不一、前后矛盾，又未能提供其证明。

本院认为，案涉商品房买卖关系是否真实存在是本案争议的关键所在。本案商品房买卖关系明显与同类的正常交易不符。虽然盛和发公司与宋宇在诉讼中均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，但对签订购房合同、支付购房款等重要事实，宋宇多次陈述不一、前后矛盾。在存在上述众多疑点的情况下，认定宋宇与盛和发公司之间存在真实商品房买卖关系，依据明显不足。原审判决认定宋宇与盛和发公司之间不存在真实的商品房买卖关系，并无不当，本院予以维持。

——《最高人民法院公报》2013年第3期（总第197期）

最高人民法院法官著述 

1.对《合同法》第286条建设工程价款优先受偿权的分析。目前对该项权利的权利主体、权利范围以及行使方式和途径等问题，由于缺乏明确的法律规定，实践中争议比较大。多数观点认为，《合同法》第286条规定的建设工程价款优先受偿权是赋予承包人的法定优先权，其成立是直接根据法律的规定产生，不需要当事人之间订立抵押担保合同，也不须办理抵押权登记。也有观点认为，应建立承包人垫资款额登记制度，这样既能保障承包人利益，也解决了物权非公示不能对抗的问题，保障其他物权人利益。笔者认为，从解释论的角度看，这一建议目前不具有操作性，而且实际上也并无必要。法律赋予建筑工程承包人优先受偿权，最主要的原因在于建设工程是承包人劳动成果的物化，从某种意义上说，这是保障民事权利主体最基本的劳动权、生存权，该权利在利益位阶中应是第一位的，因为没有承包人的劳动，就不会产生实体的建筑物，其他物权就失去了存在的基础。虽然物权法没有明确此种权利的物权性质，但类似于对租赁权的理解，将其视为一种物权化了的债权，应较为妥当，也就是说，基于该权利的特殊性，法律赋予了其比普通债权更为强大的效力，对其后产生的建筑物所有权具有限制作用。此外，该种权利不需要通过登记予以公示，也符合国际通行惯例。按照物权法的基本原理，只有公示才能产生对抗效力，对于不动产物权，一般的公示方式即为登记，但并不是说登记是唯一的方式，从某种意义上说，法律的直接规定比登记应具有更强大的公示效力。

3.实践中，如何防止对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的滥用。虽然该批复能够最大限度保障普通购房人的利益，但在实践中也要防止被别有用心的人利用，引发道德风险。就本案来说，盛和发公司与宋宇之间是否存在真实的商品房买卖关系是争议的焦点，但由于债权不具有公示性，在“一个愿打、一个愿挨”，双方意见一致的情况下，作为第三方的法院，很难单纯从形式上推翻双方债权债务关系的真实性。因此，从各证据形成的证据链，来综合探究双方当事人的本意就成为本案审理的重点和难点。

其次，要考虑双方利益诉求的对抗程度。本案中，从盛和发公司和宋宇之间诉讼主张的趋同、双方前后陈述的矛盾以及合同订立和履行中的种种不合常规之处，都可以对双方是否存在真实的商品房买卖关系提出合理怀疑。

（注：以上内容转载自王丹：《买卖双方均认可存在房屋买卖关系，但在诸多重要事实上存在疑点，人民法院应综合各种证据准确认定是否存在真实购房关系——宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷再审案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第51辑。）